Formation - Marchés privés de travaux

Qu’est-ce qu’un marché privé de travaux ?

Définition et caractéristiques clés

Un marché privé de travaux est un contrat de louage d’ouvrage (art. 1710 et 1787 du Code civil) par lequel un maître d’ouvrage privé (particulier, entreprise, association, etc.) confie à un entrepreneur la réalisation de travaux de construction, de rénovation ou de réhabilitation d’un ouvrage immobilier en contrepartie d’un prix convenu.

Ce contrat possède donc au moins 4 caractéristiques :

• Un objet précis : les travaux à réaliser doivent être définis de façon détaillée dans les pièces contractuelles (plans, descriptifs, CCTP) pour limiter les risques de dérive.
• Un prix ferme ou révisable : le montant du marché peut être fixé forfaitairement ou par application de prix unitaires, avec des clauses d’actualisation ou de révision.
• Des délais d’exécution à respecter sous peine de pénalités, avec un planning d’exécution contractuel.
• Des garanties spécifiques qui diffèrent selon l’objet et l’importance des travaux.

Un point notable : contrairement aux marchés publics soumis au Code de la commande publique, la procédure de passation des marchés privés est assez libre. La mise en concurrence des entreprises, bien que recommandée, n’est pas obligatoire.

Les intervenants principaux

5 acteurs interviennent généralement dans un marché privé de travaux :

• Le maître d’ouvrage, pivot du projet, exprime le besoin, choisit les entreprises, signe les marchés et réceptionne les travaux. Il a un rôle de donneur d’ordre et de financeur.
• Le maître d’œuvre (architecte, BET) conçoit le projet, élabore les pièces techniques du marché, dirige et contrôle l’exécution des travaux. Bien que choisi par le maître d’ouvrage, il a un devoir de conseil et d’alerte envers lui. Sa mission est définie contractuellement.
• Les entreprises titulaires des marchés de travaux (corps d’état) réalisent les ouvrages conformément aux pièces contractuelles, dans le respect des règles de l’art, normes et DTU. Elles ont une obligation de résultat. Elles peuvent sous-traiter une partie des travaux.
• Le coordinateur SPS (sécurité et protection de la santé), obligatoire sur les chantiers à fort enjeu sécurité, veille à la prévention des risques et à l'interaction entre les différents intervenants.
• Le contrôleur technique vérifie la solidité et la sécurité des ouvrages aux principales phases du chantier. Son avis s’impose au maître d’ouvrage.

Chacune de ces parties prenantes doit être assurée en responsabilité civile et décennale, une attestation devant être annexée aux contrats.

Comment se déroule la passation d’un marché privé ?

La passation par les 4 étapes suivantes :

1. L’expression des besoins par le maître d’ouvrage, formalisée au stade programme, esquisse puis APS. Le maître d’œuvre affine les choix constructifs, techniques et économiques du projet.
2. La consultation des entreprises par le maître d’ouvrage sur la base d’un dossier de consultation (plans, CCAP, CCTP, etc.) établi par le maître d’œuvre. Une visite sur site est souvent organisée. Des variantes peuvent être autorisées.
3. La remise des offres par les candidats avec acte d’engagement, mémoire technique, références, attestations (fiscales, sociales, assurances). S’ensuit une phase d’analyse, de sélection, de mise au point et parfois de négociation.
4. L’attribution et la notification des marchés aux entreprises retenues, avec ordre de service de démarrage et réunion préparatoire de chantier pour lancer les travaux.

Précision utile : au-delà de 3000€, les contrats de sous-traitance doivent être acceptés par le maître d’ouvrage.

Quelles sont les pièces et documents d’un marché privé de travaux ?

Un marché privé prend la plupart du temps la forme d’un contrat unique, renvoyant à des documents particuliers :

• L’acte d’engagement (ATTRI1) qui récapitule l’objet du marché, le prix, les délais et les principales stipulations. Signé par les deux parties, il vaut contrat.
• Le CCAP (cahier des clauses administratives particulières) qui fixe les dispositions administratives propres à chaque marché (prix, variation dans les limites du marché, pénalités, conditions d’exécution des travaux, provenance, qualité et préparation des matériaux et produits, implantation des ouvrages, hygiène et sécurité, sujétions résultant de l’exploitation du chantier, organisation du contrôle et du nettoyage des rejets, réception des travaux).
• Le CCTP (cahier des clauses techniques particulières) qui définit exhaustivement les spécifications techniques des ouvrages à réaliser par corps d’état.
• Les documents graphiques (plans architecte, plan masse, plans techniques, carnet de détails) qui complètent et détaillent les prescriptions techniques et les prestations à réaliser.
• Les bordereaux de prix forfaitaires ou unitaires, détails estimatifs, décompositions de prix globaux et forfaitaires (DPGF).
• Le planning prévisionnel d’exécution des travaux et le calendrier détaillé d’exécution.
• Les PGC (Plan Général de Coordination) et PPSPS (Plan Particulier de Sécurité et de Protection de la Santé), obligatoires sur les chantiers à risques.

Quelles garanties pour sécuriser un marché privé ?

Les garanties en cours de chantier

Pour prémunir le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution et d’insolvabilité de l’entrepreneur, plusieurs mécanismes existent :

• La retenue de garantie, prélevée sur chaque acompte dans la limite de 5% du montant du marché. Elle couvre les réserves et malfaçons à la réception. Sa libération intervient pour moitié à la réception, pour moitié à l’issue de la garantie de parfait achèvement.
• La garantie à première demande, par laquelle un organisme financier s’engage à payer au maître d’ouvrage, sur simple demande, les sommes dues en cas de défaillance de l’entrepreneur (dans la limite d’un pourcentage du marché)
• Le privilège immobilier du maître d’ouvrage qui grève le bien en construction en garantie des paiements effectués. Une action en résolution peut être engagée contre le sous-acquéreur.
• L’assurance tous risques chantier (TRC) qui couvre les dommages à l’ouvrage en cours de construction (et après réception dans la limite des garanties légales). Elle est souvent couplée à une police RCMO (responsabilité civile maîtrise d’ouvrage)

Les garanties post-réception

Une fois l’ouvrage achevé et réceptionné avec ou sans réserves, trois garanties légales prennent le relais pour couvrir les désordres apparents ou cachés :

• La garantie de parfait achèvement (art. 1792-6 du Code civil), d’une durée d’un an après réception, couvre tous les désordres mentionnés à la réception ou révélés après (malfaçons, défauts de conformité). L’entrepreneur doit y remédier à ses frais.
• La garantie de bon fonctionnement (art. 1792-3 du Code civil), d’une durée de deux ans, couvre les dommages affectant le fonctionnement des éléments d’équipement dissociables du bâti (chaudière, revêtements de sol, etc.)
• La garantie décennale (art. 1792 du Code civil), couvre pendant 10 ans les dommages graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Sont ainsi garantis les vices du sol, de construction ou de conception, y compris en l’absence de faute.

Si la réception met fin aux rapports contractuels, ces garanties légales prennent le relais pour couvrir la responsabilité post-contractuelle des constructeurs. Cette dernière peut être recherchée pendant 10 ans sur le fondement de la présomption de responsabilité pesant sur eux. Pour y faire face, la loi impose la souscription d’assurances construction obligatoires (obligatoire car des sanctions pénales sont prévues en cas d’inexécution !) :

• L’assurance dommages ouvrage (DO) souscrite par le maître d’ouvrage
• L’assurance responsabilité civile décennale (RCD) souscrite par les constructeurs et couvrant leur responsabilité décennale
• L’assurance responsabilité civile maîtrise d’œuvre (RCMO) couvrant les fautes et négligences des maîtres d’œuvre

Quelles sont les sources récurrentes de litiges dans les marchés privés de BTP ?

Les sources de litiges récurrentes 

D’expérience, les sources de litiges dans les marchés privés tiennent à 4 aspects :

• Techniques : études préalables incomplètes, défaut de conception ou d’exécution, non conformité aux normes DTU, inadéquation des matériaux, etc.
• Administratives et réglementaires : absence de permis de construire, d’autorisation de travaux ou de déclaration préalable, non-respect des règles d’urbanisme, de sécurité, d’accessibilité
• Financières : sous-estimation des coûts, absence de garantie de paiement, retards de paiement, défaillance d’entreprise
• Juridiques : erreur dans la passation des marchés, déséquilibre contractuel, non-respect des délais de rétractation

Les litiges techniques

Vous l’aurez compris, ce sont souvent des contentieux techniques qui surviennent. Dans cette catégorie, on distingue plusieurs sources de différends :

• Les désordres apparents, révélés à la réception : l’entrepreneur en est présumé responsable et doit les réparer au titre de la garantie de parfait achèvement, sauf à prouver une cause étrangère.
• Les désordres cachés ou évolutifs, révélés après réception : lorsqu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou en compromettent la solidité, ils relèvent de la garantie décennale des constructeurs (art. 1792 du Code civil).
• Les dommages intermédiaires (désordres sans gravité, mauvaise finition) peuvent engager la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entrepreneur pendant 10 ans à compter de la réception (art. 1147 ancien du Code civil).

Les responsabilités

La nature, l’origine et l’ampleur des désordres conditionnent les responsabilités encourues :

• L’entrepreneur est présumé responsable des vices cachés et des dommages qui en résultent (art. 1792) même en l’absence de faute de sa part.
• Le maître d’œuvre voit sa responsabilité engagée en cas de défaut de conception ou de surveillance dans l’exécution de sa mission.
• Le contrôleur technique est responsable des aléas techniques qui auraient dû être décelés dans le cadre de ses missions.
• Le fabricant est responsable des défauts de ses matériaux et kits de construction (EPERS).
• Le maître d’ouvrage peut voir sa responsabilité recherchée pour trouble anormal de voisinage en cas de dommages causés aux tiers.

En cas de litige, le recours préalable à un médiateur est toujours une voie à privilégier. À défaut d’accord amiable, plusieurs procédures contentieuses existent. D’abord, le référé expertise (art. 145 du CPC) permet de faire constater en urgence la nature et l’étendue des désordres par un expert judiciaire. Utile en cas de péril ou pour préconstituer une preuve avant travaux. Ensuite, l’action au fond devant les juridictions civiles (TGI puis cour d’appel) pour obtenir réparation intégrale des préjudices (coûts de remise en état, préjudice d’usage, préjudice moral). Le délai de droit commun est de 10 ans.

La procédure d’arbitrage peut être activée également, si une clause compromissoire a été stipulée. C’est une procédure clé que nous analysons dans une des études de cas de notre formation “Marchés privés de travaux”, étalée sur 2 jours (14 heures). N’hésitez pas à nous contacter pour vous inscrire.